Mehrfamilienhaus verkaufen ohne Makler – Direktankauf statt Provision

Mehrfamilienhaus verkaufen ohne Makler – warum sich Provision sparen 2026 fünfstellig lohnt

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind Maklerprovisionen schnell ein fünf- bis sechsstelliger Posten: 3,57 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis bedeuten bei 1 Mio. EUR Verkaufspreis 35.700 bis 71.400 EUR Provision, bei 2 Mio. EUR 71.400 bis 142.800 EUR. Wer ohne Makler verkauft, behält diesen Betrag – wahlweise über Eigenvermarktung, Investorensuche im Netzwerk oder den professionellen Direktankauf. P1 Immo bietet den dritten Weg: kostenfreie Faktor-Bewertung, ein einziger Begehungstermin, Festpreisangebot mit Eigenkapital-Hinterlegung, Notarabwicklung in vier bis acht Wochen. Wir sind ehrlich – bei einem A-Lage-Top-Objekt mit perfekter Mieterstruktur liegt der theoretische Spitzen-Maklerpreis fünf bis zehn Prozent über unserem Festpreis. Bei Erbengemeinschaften, Scheidungen, Mieter-sensitiven Beständen, Generationenwechsel und allen Verkäufen, bei denen Diskretion und Planbarkeit zählen, überwiegt der Direktankauf-Vorteil deutlich.

Warum Eigentümer ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen wollen – die Rechnung

Die Maklerprovision beim MFH-Verkauf ist anders als beim Einfamilienhaus weiterhin frei verhandelbar – das Bestellerprinzip von 2020 gilt nur für selbstgenutzten Wohnraum. In der Praxis hat sich zwischen Eigentümer und Makler eine Innenprovision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als Untergrenze etabliert, viele Häuser berechnen 5,95 oder gar 7,14 Prozent. Auf gängige MFH-Größenordnungen umgerechnet: Bei 800.000 EUR Kaufpreis 28.560 bis 57.120 EUR, bei 1 Mio. EUR 35.700 bis 71.400 EUR, bei 1,5 Mio. EUR 53.550 bis 107.100 EUR, bei 2,5 Mio. EUR 89.250 bis 178.500 EUR. Hinzu kommen oft separat berechnete Nebenpositionen: 1.500 bis 4.000 EUR für ein professionelles Exposé mit Drohnenflug und Grundrissen, 200 bis 500 EUR für die Aktualisierung des Energieausweises, anteilige Inseratskosten in Premium-Portalen. Wer diese fünf- bis sechsstelligen Beträge im eigenen Vermögen behalten möchte, hat einen rationalen Grund, den Verkaufsweg ohne Makler ernsthaft zu prüfen – gerade bei größeren Renditeobjekten, wo die absolute Ersparnis den Aufwand jeder Alternative bei weitem übersteigt.

Welche Wege es gibt, ohne Makler zu verkaufen – drei Optionen sachlich verglichen

Erstens der professionelle Direktankauf: Ein etablierter Investor wie P1 Immo erstellt kostenfrei eine Faktor-Bewertung, vereinbart einen einzelnen Begehungstermin und unterbreitet ein verbindliches Festpreisangebot mit Eigenkapital-Hinterlegung. Aufwand für den Eigentümer minimal, Abschluss in vier bis acht Wochen, keinerlei öffentliche Sichtbarkeit. Zweitens die Eigenvermarktung über Online-Portale: Sie buchen ein Inserat auf ImmoScout, Immowelt oder Immobilien-Plattformen für Renditeobjekte wie thomas-daily oder rohrer.com, erstellen ein eigenes Exposé, beantworten Anfragen, filtern Bonitäten, koordinieren Besichtigungen und führen Preisverhandlungen selbst. Provision spart sich, doch der Zeitaufwand für ein Mehrfamilienhaus liegt schnell bei dreißig bis sechzig Stunden über mehrere Monate – mit allen Mieter-Nachteilen eines öffentlichen Inserats. Drittens die direkte Investorensuche im eigenen Netzwerk: Hinweis an befreundete Eigentümer, Anfrage beim Steuerberater, Information an die Hausverwaltung mit Bitte um Weitergabe an deren Eigentümerkreis. Funktioniert in dichten Bestandshalter-Netzwerken, aber nur wenn Sie selbst über solche Kontakte verfügen. Wir kombinieren die Diskretion der dritten Variante mit der Professionalität der ersten.

Direktankauf als bequemer Weg – Bewertung kostenfrei, kein Inserat, kein Mieter-Stress

Der Direktankauf ist die operativ entlastetste Variante des maklerfreien Verkaufs. Der Eigentümer hat drei Aufgaben: Eckdaten zusammenstellen, an einem Termin vor Ort sein oder die Hausverwaltung beauftragen, Notartermin wahrnehmen. Alles dazwischen läuft beim Ankäufer. Die Bewertung ist kostenfrei und unverbindlich – keine Bewertungspauschale wie bei einigen Maklerhäusern, kein verstecktes Mandat. Es entsteht zu keinem Zeitpunkt ein öffentlich sichtbares Inserat, weshalb auch Marktbeobachter wie BulwienGesa, JLL oder die Gutachterausschüsse den Verkaufsprozess nicht protokollieren. Mieter werden minimal belastet: keine Besichtigungsserie über Wochen, kein Treppenhaus voller Fremder, kein Verkaufsschild am Hauseingang, keine Spekulationen in der Nachbarschaft. Der einzelne Begehungstermin lässt sich oft als regelmäßige Eigentümer-Inspektion oder Wartungstermin kommunizieren. Auch für den Eigentümer entfällt die emotionale Belastung mehrmonatiger Vermarktung – einmal Faktor verhandelt, Notartermin gebucht, Auszahlung empfangen. Diese Planbarkeit ist gerade bei Erbengemeinschaften und Scheidungen mit gerichtlich gesetzten Fristen eine harte operative Anforderung, kein weicher Vorteil.

Vor- und Nachteile ehrlich – wann ein Makler den höheren Preis bringt

P1 Immo arbeitet mit einer ehrlichen Faktor-Logik: Wir kalkulieren mit aktuellen Multiplikatoren je Standort und legen unsere Preisbildung offen. Das bedeutet auch, klar zu sagen, wo der Direktankauf seine Grenze hat. Bei einem A-Lage-Top-Objekt – etwa einem voll vermieteten gepflegten Altbau in München-Schwabing, Hamburg-Eppendorf oder Frankfurt-Westend, mit GEG-konformer Heizung, niedrigem Instandhaltungsstau und Mietsteigerungspotenzial – kann ein spezialisierter MFH-Makler durch strukturiertes Bietverfahren mit fünf bis zehn vorqualifizierten Family Offices einen Bietkampf erzeugen, der den Endpreis fünf bis zehn Prozent über das vergleichbare Direktankauf-Angebot heben kann. Bei 2 Mio. EUR sind das 100.000 bis 200.000 EUR Mehrerlös – der die Maklerprovision von 71.400 bis 142.800 EUR rechtfertigen kann, wenn die Vermarktung gelingt. Der Direktankauf-Preis ist dagegen ein Faktor-Festpreis ohne Bieter-Aufschlag, dafür aber: garantiert, in 72 Stunden indikativ, in vier bis acht Wochen ausgezahlt, ohne Finanzierungsrisiko, ohne Mieter-Schaden und ohne fünf- bis sechsstellige Provision. Bei strukturschwacher Lage, Sanierungsstau, schlechter Mieterqualität oder dringendem Verkaufszeitpunkt kippt der Vergleich klar zugunsten des Direktankaufs – hier scheitert die Vermarktung im Bieterverfahren regelmäßig oder erzeugt keinen Aufpreis.

Datenschutz für Mieter – Direktankauf vs. öffentliches Inserat im DSGVO-Kontext

Beim klassischen Maklerverkauf entstehen mehrere datenschutzrechtlich heikle Berührungspunkte. Im Inserat veröffentlichte Adressdaten ermöglichen Rückschlüsse auf konkrete Mietparteien, wenn Stockwerk und Wohnungsgröße erkennbar sind. Aushänge im Hausflur, Verkaufsschilder am Giebel oder Hinweise im Treppenhaus informieren ungewollt die Nachbarschaft und damit auch das Umfeld der Mieter über deren Wohnsituation. Besichtigungsketten zwingen Mieter, fremden Personen Zutritt zu ihrer privaten Wohnung zu gewähren oder Termine permanent abzulehnen, was zu sozialem Druck führt. Beim Direktankauf entfallen all diese Berührungspunkte. Es gibt kein veröffentlichtes Inserat, keinen Aushang, kein Schild, keine Besichtigungstour. Die Datenraum-Kommunikation zwischen Verkäufer und P1 Immo läuft über ein DSGVO-konformes System mit Zwei-Faktor-Authentifizierung; Mieterlisten werden pseudonymisiert übertragen, sobald keine namentliche Information mehr nötig ist. Nach der Beurkundung erhalten Mieter ein höfliches Anschreiben mit den neuen Bankverbindungen und der Kontaktstelle für Anliegen – fertig. Der Mietvertrag läuft gemäß §566 BGB unverändert fort, das Schicksal der Mieter ist mit dem Eigentumswechsel rechtlich nicht verknüpft. Diese Trennung respektieren wir auch operativ: Wir sind Bestandshalter, kein Eigennutzer.

Direktankauf-Anfrage starten – so läuft Ihre Anfrage bei P1 Immo

Der Einstieg ist niederschwellig: Senden Sie uns Adresse, Anzahl Einheiten, Wohnflächen je Wohnung, aktuelle Jahresnettokaltmiete, Leerstandsquote und Baujahr per E-Mail an [email protected] oder über das Kontaktformular. Eine vorhandene Mieterliste mit Kaltmieten reicht völlig aus – Sie müssen nichts speziell vorbereiten, kein Exposé erstellen, kein professionelles Foto buchen. Innerhalb von 72 Stunden erhalten Sie eine schriftliche Faktor-Indikation: Multiplikator-Range, Liegenschaftszinssatz-Annahme, Vergleichsverkäufe aus dem Stadtteil, Marktkommentar. Diese Bewertung ist kostenfrei, unverbindlich und nicht an einen Auftrag geknüpft. Stimmt die Größenordnung, vereinbaren wir eine Vor-Ort-Begehung mit unserem regionalen Asset-Manager – ein einzelner Termin, kein Massenbesichtigungsmarathon. Anschließend folgt das schriftliche, mit Eigenkapital hinterlegte Festpreisangebot. Vom Erstkontakt bis zur Kaufpreiszahlung vergehen vier bis acht Wochen. Während des gesamten Prozesses entsteht kein öffentliches Inserat, kein Verkaufsschild, kein Aushang im Treppenhaus. Provisionsersparnis bei einem typischen 1-Mio.-EUR-MFH: 35.700 bis 71.400 EUR, die in Ihrem Vermögen bleiben. Ihr Ansprechpartner: Hendrik Poddig, P1 Immo, [email protected].